Wann ist eine Baugenehmigung erforderlich und worauf sollte der Bauherr dabei achten?
Wer in Deutschland ein neues Gebäude auf (s)einem Grundstück errichten, das Eigenheim aus- beziehungsweise umbauen, oder auch eine ältere Immobilie modernisieren möchte, benötigt in der Regel eine sogenannte Baugenehmigung. Dabei handelt es sich laut dem öffentlichen Baurecht um eine von dem zuständigen Bauamt ausgesprochene Bewilligung, die es den Bauherren ermöglicht, die geplanten (Um-)Baumaßnahmen durchführen zu können, ohne dabei rechtliche Bedenken haben zu müssen. Darüber hinaus wird eine solche Baugenehmigung auch dann benötigt, wenn sich der Baugrund bereits im Besitz des Bauherren befindet – aber warum ist das eigentlich so? Welche Arbeiten sind grundsätzlich genehmigungspflichtig und welche nicht? Und welche Faktoren muss der Bauherr beachten, bevor ein Bauantrag eingereicht werden kann?
Die meisten Bauherren gehen grundsätzlich davon aus, dass sie mit dem Bau des neuen Eigeneheims direkt loslegen können, sobald der Kaufvertrag des Grundstückes unterschrieben ist. Allerdings ist es hierzulande nicht immer ganz so einfach, denn ohne eine offizielle Baugenehmigung dürfen in der Regel weder neue (Wohn-)Gebäude errichtet, noch alte Immobilien aus- oder umgebaut werden. Dementsprechend sollte von Anfang an – sprich vor dem Kauf des Grundstücks – geklärt werden, ob und in welchem Umfang dort gebaut werden darf. Gleiches gilt aber auch in Bezug auf ältere Immobilien, die renoviert, modernisiert oder komplett saniert werden sollen. Dafür ist im ersten Schritt eine sogenannte planungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung des Architekten oder des zuständigen Bauamtes notwendig. Hierbei kann es jedoch vorkommen, dass die Baugenehmigung zwar erteilt wird, der Bauherr jedoch spezielle Vorgaben einhalten muss – zum Beispiel dann, wenn die betreffende Immobilie unter Denkmalschutz steht oder es für das Grundstück bereits einen existierenden Bebauungsplan gibt.
Gut zu wissen: Um welche Vorgaben es sich dabei konkret handelt – und welche Vorschriften dafür eigehalten werden müssen – lässt sich leider nicht verallgemeinern, da es überraschenderweise nur wenige allgemeingültige Regelungen gibt und sich die Anforderungen von Bundesland zu Bundesland zum Teil recht deutlich voneinander unterscheiden können. Daher sollte sich der zukünftige Bauherr auch so früh wie möglich bei dem zuständigen Bauamt über die dortigen Gegebenheiten und Anforderungen informieren.
Wann muss ein Bauvorhaben genehmigt werden – und wann nicht?
Die Finanzierung steht, der Bausparvertrag ist zuteilungsreif und der Kauf des Grundstückes ist ebenfalls unter Dach und Fach – doch bevor es tatsächlich mit dem Bau losgehen kann, gilt es noch einige Hürden zu meistern. Daher sei vorab gesagt: Wer von Anfang an auf der sicheren Seite sein möchte, sollte sich möglichst frühzeitig darüber informieren, ob für das geplante Bauvorhaben auch tatsächlich eine Baugenehmigung notwendig ist. Denn während zum Beispiel bei denkmalgeschützten Objekten nahezu alle Um- und Ausbaumaßnahmen grundsätzlich genehmigungspflichtig sind, gibt es in einigen Bundesländern und Kommunen bei dem Bau eines neuen Einfamilienhauses nahezu keine Einschränkungen – zumindest dann, wenn ein verbindlicher Bebauungsplan vorliegt und die Erschließung des gewünschten Grundstückes gesichert ist. Um die Genehmigungspflicht zu prüfen, muss der beauftragte Architekt das geplante Bauvorhaben mit einer sogenannten Bauanzeige bei dem zuständigen Bauamt melden. Sofern alle notwenigen Unterlagen korrekt und fristgerecht eingereicht wurden, entscheidet die Behörde dann, ob mit dem Hausbau (oder den Um- und Ausbaumaßnahmen) begonnen werden kann – oder nicht.
Wichtig: Man sollte keinesfalls mit dem Bau eines Hauses oder sonstigen Um- und Ausbauten beginnen, ohne die Genehmigungspflicht im Vorfeld per Bauvoranfrage geprüft zu haben. Das gilt auch bei kleineren Bauvorhaben, wie beispielweise der Errichtung eines Carports, einer Garage oder eines Gartenhauses. Die folgende Tabelle zeigt, bis zu welcher Größe in der Regel keine Baugenehmigung notwendig ist. Falls es für den gewünschten Bauort jedoch bereits einen bestehenden Bebauungsplan gibt, kann es zu Abweichungen kommen, die wiederrum bei der zuständigen Baubehörde erfragt werden können.
Bundesland Innenbereiche Außenbereiche
Baden-Württemberg 40 m³ 20 m³
Bayern 75 m³ Grundsätzlich nur mit Genehmigung
Berlin max. 10 m² (Grundfläche) Grundsätzlich nur mit Genehmigung
Brandenburg 75 m³ Grundsätzlich nur mit Genehmigung
Bremen 30 m³ 6 m³
Hamburg 30 m³ Grundsätzlich nur mit Genehmigung
Hessen 30 m³ Grundsätzlich nur mit Genehmigung
Mecklenburg-Vorpommern max. 10 m² (Grundfläche) Grundsätzlich nur mit Genehmigung
Niedersachsen 40 m³ 20 m³
Nordrhein-Westfalen 30 m³ Grundsätzlich nur mit Genehmigung
Rheinland-Pfalz 50 m³ 10 m³
Saarland max. 10 m² (Grundfläche) Grundsätzlich nur mit Genehmigung
Sachsen max. 10 m² (Grundfläche) Grundsätzlich nur mit Genehmigung
Sachsen-Anhalt max. 10 m² (Grundfläche) Grundsätzlich nur mit Genehmigung
Schleswig-Holstein 30 m³ 10 m³
Thüringen max. 10 m² (Grundfläche) Grundsätzlich nur mit Genehmigung
Alles Wissenswerte zur Bauvoranfrage und der Vorbereitung des Bauantrages
Da es bekanntlich recht lange dauern kann, bis das Bauamt eine Baugenehmigung erteilt, empfiehlt sich im ersten Schritt eine sogenannte Bauvoranfrage. Diese wird in der Regel deutlich schneller bearbeitet und kann zudem dazu genutzt werden, um zu prüfen, ob für die geplanten (Um-)Baumaßnahmen überhaupt eine Baugenehmigung erteilt werden würde. Gut zu wissen: Diese Auskunft kann schon vor dem Kauf des Grundstückes bei dem zuständigen Bauamt eingeholt werden. Die ausstellende Behörde ist – je nach Bundesland – dann zwischen einem und drei Jahren an diesen Bauvorbescheid gebunden. Falls die Bauvoranfrage positiv ist, kann im nächsten Schritt der eigentliche Bauantrag vorbereitet werden. Die Kosten dafür können recht deutlich variieren, belaufen sich häufig jedoch auf rund 0,5 Prozent der gesamten Bausumme.
Ein Beispiel zur Verdeutlichung: Falls der Bau des Hauses insgesamt 300.000 Euro kostet, belaufen sich die Kosten für die Baugenehmigung auf circa 1.500 Euro. Für den Bauantrag selbst sind zudem noch verschiedene Unterlagen notwendig, die bei dem zuständigen Bauamt erfragt und eingeholt werden können. Immerhin: Obwohl sich die Bauverordnungen von Bundesland zu Bundesland unterscheiden, ist der Großteil der benötigten Dokumente gleich.
Der Bauantrag
Der Bauantrag muss in schriftlicher Form und in dreifacher Ausfertigung (für den Bauherren selbst, für das zuständige Bauamt und für die Gemeinde) eingereicht werden. Das dafür benötigte Formular wird von der Baubehörde ausgehändigt.
Der Lageplan
Bei dem Lageplan handelt es sich um einen von dem Katasteramt erstellten Auszug der örtlichen Liegenschaftskarte (in einem Maßstab von 1:500 oder 1:1000).
Alle relevanten Bauzeichnungen
Zu einem vollständigen Bauantrag gehören alle notwendigen Bauzeichnungen, die das geplante Bauvorhaben bis ins Detail aufzeigen. Dabei wird standardmäßig ein Maßstab von 1:100 verwendet.
Die notwendigen Berechnungen
Zu den einzureichenden Unterlagen gehören auch sämtliche Berechnungen, wie beispielweise die bebaubare Grundstücksfläche, die geplante Nutz- und Wohnfläche, sowie die Grundflächen- und Geschossflächenanzahl.
Die Bau- und Betriebsbeschreibung
Damit das zuständige Bauamt die Baugenehmigung erteilen kann, werden detaillierte Angaben und Informationen zu dem Bauvorhaben benötigt. Diese müssen in der sogenannten Bau- und Betriebsbeschreibung erläutert werden. Dazu gehören unter anderem Angaben zu den verwendeten Baumaterialien, Informationen zum Grundwasserstand und der Bauphysik, sowie der eigentliche Zweck des Bauvorhabens.
Technische Nachweise
Um die Sicherheit des Gebäudes gewährleisten zu können, sind außerdem diverse technische Nachweise nötig, wie unter anderem Angaben zu den Brandschutzvorkehrungen, dem Schall- und dem Wärmeschutz.